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业主委员会是否有权决定续聘或解聘物业企业

2010-02-26 00:00:00
编辑:建方律师

在开始本文之前,大家先来回顾一下案情:某物业企业为某居民小区提供物业服务,并与该小区的业主委员会签订了《物业服务合同》,合同期限为3年,同时约定物业服务合同终止时,物业企业应向业主委员会交还办公用房及档案资料等。合同到期之前1个月时,业主委员会向物业企业发出书面通知,明确告知不再续聘,要求其按照合同约定交还办公用房及档案资料等。物业企业认为自己是为小区业主提供服务,而业主大会并未决定不再续聘,业主委员会无权自行作出这样的决定,遂要求业主委员会召开业主大会决定是否续聘。业主委员会坚持要求进行交接,并且占据物业企业的办公场所,极力干扰物业企业的正常工作,双方发生争议,随后,物业企业诉至法院,要求法院判令业主委员会停止干扰(侵权)。法院审理后认为选聘或解聘物业企业是业主大会的法定职权,业主委员会在未经业主大会决议的情况下没有权力自行决定不再续聘物业企业,如果要解聘物业企业,需要组织召开业主大会进行决定。法院判令业主委员会依法应当停止对物业企业正常工作的干扰(侵权),维护物业企业的合法权利。

物业企业与业主委员会发生的物业服务合同纠纷,应当优先适用《物权法》及《物业管理条例》等物业相关法律法规。在上述案件中,法院应当依法确认选聘、解聘及是否续聘物业企业是业主大会法定权利,并据此认定业主委员会要求交接是否符合法律规定及全体业主的利益,进而作出公正的裁判。我国《物权法》及《物业管理条例》规定,选聘和解聘物业服务企业应由业主大会决定,这明确表明了业主大会享有选聘物业企业的法定权利;而业主委员会作为业主大会的实行机构,其法定职责就是实行业主大会的决定事项,如代表代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同及召集业主大会会议等,上述条款的目的旨在保护业主的合法正当权益不受侵害。

虽然《物业管理条例》第三十九条规定,物业服务合同终止时,物业企业应当履行交接手续,另外也规定了选聘新的物业企业的交接问题,但却忽视了业主大会续聘物业企业这一重要问题,而是否续聘物业企业的实质是物业服务合同到期或到期之前,是否必须由业主大会对续聘事项作出决议,换言之,在物业服务合同期满前,业主委员会是否负有召集业主大会的法定义务。

辽宁省近期出台的《辽宁省物业管理条例》规定,物业服务合同期满2个月前,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事项,该规定表明在物业服务合同到期前,业主委员会只有召集业主大会会议的职责,没有权利决定是否续聘物业企业,而物业企业只需根据业主大会决议来决定是否履行交接义务(如业主大会决定续聘,则无需交接)。此规定是对《物业管理条例》第三十九条的细化和完善,具有较强的实用性,不仅有利于保护物业企业的合法权利,更从根本上维护了业主的合法权益不受侵害。

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