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《房屋登记办法》解读二

《<房屋登记办法>解读一》在本报刊登后，引起市民的普遍关注，本期就办法中涉及市民切身利益的问题，记者继续邀请房地产法律专家辽宁建方www.5156.com主任徐长胜律师以及李智律师做详细解答。
        记者问1、共有房屋如何办理登记？夫妻在婚内购买的房屋登记在一方名下属于个人财产还是夫妻共同财产？
        律师解答：首先，关于共有房屋如何申请登记问题。办法规定，共有房屋应当由共有人共同申请登记，但共有房屋所有权变更登记，除了因共有性质及共有人份额变更申请房屋登记的以外，可以由相关的共有人申请登记。办法还规定房屋登记机构在查验申请登记材料时，对于申请登记房屋是否为共有房屋应当询问申请人，询问结果需由申请人签字确认，并由房屋登记机构归档留存。按照办法的规定，房屋登记机构在进行房屋登记时，具有法定的询问义务。对于申请登记房屋是否属于共有，登记机构会依法通过特别提示的方式告知申请人。
        其次，关于夫妻关系存续期间购买的房屋如何登记问题。 关于夫妻关系存续期间购买房屋所涉财产性质问题，一直为百姓所关注，处理得不好确实容易引发各种矛盾。对于这个问题，需要历史的分析，根据办法施行前的规定，房屋即使登记在夫妻一方名下，根据我国《婚姻法》及相关司法说明的规定，除夫妻有特别约定外，视为夫妻共同财产。办法施行后，对于夫妻在婚姻存续期间共同购买的房屋，双方应当共同到房屋登记机构申请房屋登记，申请人提交登记材料符合规定的，房屋登记机构应在房屋产权证上注明“共有”字样，以明确登记房屋属于夫妻共同所有；如夫妻提供相应的财产约定文件或一方出具相应的声明等文件证明房屋并非夫妻共有，房屋登记机构认为登记材料符合规定的，则会将房屋直接登记在夫妻一方名下。也就是说，在办法施行后，夫妻购买房屋登记在一方名下且未注明“共有”字样的，该房屋一般被视为属于夫妻一方所有。
        再次，关于以前的夫妻登记在一方名下的产权证如何对待问题。 对于办法施行前登记在夫妻一方名下的房屋，仍将适用当时的法律法规认定其是否属于夫妻共有财产。在实际生活当中，为了减少不必要的麻烦，夫妻购买房屋后应当共同申请登记，同时对于房屋是否属于共有财产作出明确的约定；对于办法施行前登记在夫妻一方名下的房屋，如确需明确房屋系属夫妻共有，在办法施行后，建议向房屋登记机构申请换发新证，并在房屋产权证上注明“共有”字样。
        记者问2、办法对未成年人房屋登记作了哪些规定？
        律师解答：现在部分父母出于各种考虑希翼将房屋直接登记在未成年子女的名下，办法对于未成年人房屋登记事宜作出了明确规定，未成年人房屋应当由其监护人代为申请登记，但监护人需要提交证明其监护人身份的材料，总体上说，办法对于未成年人房屋登记的要求比较宽泛。但需要注意的是，如处分未成年人房屋申请登记的，监护人则需要提供为未成年人利益的书面保证，此规定旨在保护未成年人的合法权益。
        记者问3、对于外国人申请房屋登记，办法是否有明确规定？
律师解答：办法规定境外申请人申请房屋登记的，应当使用中文名称或姓名，其  提供的外文证明原件，应当提供中文译本。如委托代理人申请房屋登记的，委托代理人还需要提交授权委托书和身份证明，并且授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。
        记者问4、申请房屋按揭贷款时办理房屋抵押登记需要履行什么程序？
律师解答：购房过程中办理房屋按揭贷款，同时需要和贷款银行一起申请办理房屋抵押权登记。按办法规定，办理房屋抵押权登记需要提交登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权证书或者房地产权证书、抵押合同、主债权合同（即银行贷款协议）等材料。房屋登记机构认为符合抵押权设立登记条件的，一般应在受理之日起10个工作日内，将抵押当事人、债务人的姓名或者名称、被担保债权的数额及登记时间记载于房屋登记簿，并向抵押权人发放《房屋他项权证》。
        记者问5、登记机构在办理登记时对申请资料是形式审查，还是实质审查？
        律师解答：办法是《物权法》颁布实施后的配套规章。《物权法》第十二条明确规定了登记机构在登记中应当履行的职责，即（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。同时规定申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。由于对不动产物权登记的审查方式是实质审查还是形式审查，物权法立法时各方争议较大，《物权法》对此未予明确界定。应当说，办法对于房屋登记的审查方式，既包括形式审查，即房屋登记机构采取查验申请登记材料并结合当面询问及书面确认的窗口审查方式；又包括实质审查，因房屋登记具有的物权公示效力，故办法同时规定了对于房屋所有权初始登记、在建工程抵押权登记、因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记等事项，房屋登记机构应当实地查看，此种审查方式实为实质审查。
        记者问6、办法中细化了预告登记制度，其中对于商品房预购者的影响有哪些？二手房买卖是否可以办理预告登记？
        律师解答：预告登记制度是物权法设立的一项重要利民制度。 预告登记制度将有效防止“一房二卖”情况的发生，对于保护购房者的合法权益和维护正常的交易秩序必将起到重要的作用。
        办法规定，一般情况下应当由预售人和预购人订立商品房买卖合同后，双方共同申请预告登记，如预售人未如约与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。申请预告登记需要提交登记申请书、申请人的身份证明、已登记备案的商品房预售合同、当事人关于预告登记的约定等材料。
        当前，二手房市场非常活跃，成交量不可小觑，同时应当看到，违约转卖的事情也常有发生，而预告登记制度的实施恰好可以在一定程度上保证此类事件不再发生。根据办法规定，买房人在与出售人签订了房屋买卖合同后，就可以申请办理房屋所有权转移预告登记，申请人需要提交登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权转让合同、转让方的房屋所有权证书或房地产权证书及当事人关于预告登记的约定等资料，房屋登记机构查验后认为提交材料符合房屋所有权转移登记条件的就会予以办理。
        还应注意的是，预告登记后，自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。超过三个月未申请登记的，预告登记失效。
        记者问7、什么是异议登记，异议登记有什么作用？
        律师解答：异议登记是指利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋而申请登记的将被暂缓办理，但自房屋登记机构予以异议登记之日起十五日内，申请人未提起诉讼的，异议登记将自动失效。同时需要注意，如果异议登记不当造成权利人损害的，申请人需负赔偿责任。
        记者问8、办法对于集体土地范围内房屋登记事项作了哪些规定？
        律师解答：应当说，办法一大亮点就是将国有土地和集体土地范围内的房屋登记事项统一起来，这样做既降低了登记成本，又提高了登记效率，同时也将有利于房屋登记工作的顺利开展和不断完善。
        由于土地性质的不同，集体土地范围内的房屋登记，尤其是村民住房的所有权转移登记还是存在着明显的限制性规定，即受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、行政法规另有规定外，房屋登记机构不予办理所有权转移登记。村民住房所有权转移登记中的限制性规定正反应了“农村人进城买房能办产权，城里人下乡买房不能办产权”的现状，当然，日后法律和行政法规层面如对此问题作出政策性调整，房屋登记机构仍可依法办理登记。值得注意的是，现今确有不少城市居民希翼到农村购买村民住房，在此也提醒各位读者，目前，对于城市居民购买的村民住房还不能依法办理房屋产权，城市居民即使支付对价购买了村民住房，其对村民住房的权利仍无法得到房屋登记机构的登记确认。
        办法规定可予以登记的集体土地范围内房屋包括两类，一类就是上面提到的利用宅基地建造的村民住房，另一类是利用其他集体所有的建设用地建造的房屋。办法对于集体土地范围内房屋的所有权初始登记、变更登记及转移登记，以及乡镇（村）企业厂房等建筑物的抵押权登记都作了明确规定，至于地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记事项，则是参照国有土地范围内房屋登记的有关规定实行。
        记者问9、因房屋登记错误造成损失的，应由谁承担赔偿责任？
        律师解答：房屋登记过程中出现错误情形给他人造成损害的，实际上需要区分为两种形式，一种是由于申请人提供虚假材料申请登记而给他人造成损害的，这种情况下，应当由申请人承担赔偿责任；另外一种就是由于房屋登记机构的登记错误致使他人遭受损害的，此时需由房屋登记机构承担赔偿责任，但房屋登记机构在承担赔偿责任后，可以向造成登记错误且有故意或重大过失的工作人员追偿。