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房地产滚动开发涉及哪些法律问题

2010-02-26 00:00:00
编辑:建方律师

中国现有28000家房地产企业,其中已有部分房地产企业,为适应市场需要,选择成片土地,进行房地产滚动开发,以适应日趋激烈的房地产界的捕杀。所谓房地产滚动开发,是指房地产企业购买成片国有土地使用权后,鉴于土地面积过大,因资金运作、建筑施工、房屋经营等原因,房地产企业分期开发的行为。对于滚动房地产开发项目有诸多法律问题值得观注:

  一、 购房者购买房地产滚动开发项目的房屋应认真审查“五证”。
  根据2001年6月1日起施行的建设部规章《商品房销售管理办法》和2001年8月15日修改施行的《城市商品房预售管理办法》的相关规定,对于预售房屋“五证”是指房地产开发企业的资质证书、国有土地使用证书、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。之所以购房者应认真审查“五证”,是因为滚动开发的房地产项目用地面积少则十几万平方米,多则几十万或上百万平方米,仅土地出让金一项费用就很大,加上前期积压房屋占用资金,房地产企业若实力不强,可能导致滚动开发项目手续尚未齐全,给购房者购买房屋带来法律障碍。 2003年7月王先生购买某小区二期开发的房屋。王先生在与开发商签订商品房买卖合同时,开发商向他出示了商品房预售许可证,王先生看了一眼,见上面有开发商的企业名称,便签订合同交付了首期购房款12万元,但涉及办理按揭贷款时,开发商说要等一等,并一拖再拖。后来王先生经反复查询才知道,原来开发商所出示的商品预售许可证是前期工程房屋销售时使用的。王先生提出解除合同,开发商百般劝说,并说正在全力办理房屋预售许可证,不同意解除合同、返还首期房款。如果王先生不能举证证明开发商存在欺诈行为的话,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》的相关规定,实务中该问题处理起来,对王先生很是不利。

  二、购房者应在合同中约定相关配套设施的投入使用时间。
  根据《商品房销售管理办法》规定,对于现售房屋,供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施应具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。在商品房买卖合同示范文本中也有关于基础设施、公共配套建筑正常运行的相关条款。 实务中,有这样一个案例,2003年10月李女士入住某小区三期工程房屋,但入住后,小区内道路不通,绿地没有,小区旁边因开发商又再开发下一期房屋,工地连成一片尤其是公共配套建筑连影子都没有,李女士等向开发商询问,开发商的答复是,因为该项目太大,需要滚动开发,所有配套建筑要等到下一期工程竣工后,统一建设。李女士苦于合同中缺少相关约定,苦不堪言。因此,建议购房者在签订滚动开发项目的房屋买卖合同时,应约定相关配套设施的投入使用时间
  
        三、购房者是否有权选择滚动开发小区的物业管理企业。
  实务中有这样案例:某开发项目一期工程12万平方米竣工交付业主入住使用后,成立了业主大会,选举产生了业主委员会,业主委员会选聘了开发企业投资组建的物业管理企业,经过近一年时间的运作,业主对物业企业的服务不满意,意见很大。当该项目二期工程10万平方米竣工交付业主入住使用后,业主又成立了业主大会,选举产生了业主委员会,并且准备聘请另外一家物业管理企业提供物业服务。业主委员会的成立及其选聘物业企业的意见遭到开发企业的强烈反对。开发企业认为,对于这种滚动开发的房地产项目,由于同属一块地,所有土地都在政府规划土地行政主管部门确认的用地规划红线内,属于一个物业管理区域,根据国务院行政法规《物业管理条例》的规定:“一个物业管理区域成立一个业主大会”。那么该滚动开发项目的二期工程应与一期工程共同成立一个业主大会,选举产生一个业主委员会。由此该二期工程中的业主应同样接受开发企业的物业管理企业的物业服务。对此,二期工程业主与开发企业之间产生纠纷。开发企业主张,二期工程业主大会的成立不合法,要么与一期工程业主共同组建业主大会,要么仍处于前期物业管理阶段,业主应依据前期物业服务合同的约定向开发企业选聘的物业管理企业交纳物业费;二期工程业主主张,根据《物业管理条例》的规定:“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”。大连市房产局于2003年10月16日发布的《关于贯彻国务院<物业管理条例>加强我市物业管理工作有关问题的通知》中规定:“成片开发的物业管理项目,规模较大的,可以划分为若干个物业管理区域,一个物业管理区域原则上不超过10万平方米”。基于以上规定,该滚动开发的二期工程可以单独成立业主大会。大家倾向于业主的意见,二期工程可以依照法定程序成立业主大会,并有权选聘自己认为满意的物业管理企业。
  
        对于房地产滚动开发项目还存在很多相关法律问题,比如滚动开发中合理避税问题、滚动开发中的封闭贷款问题等都应引起开发商和购房者的重视。

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