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      实务中有这样一个案例：张某的老伴已去世，张某长期从事水产品生意，其同事李女士对张某关心照料很多，后来搬入张某家中，共同居住二室一厅的房屋，但未办理结婚登记手续。张某于2000年年初逝世，张某有一个儿子张强，另有房屋居住。由于张某的房屋是公有住宅房屋，通过承租拥有该房屋使用权。张某去世后，李女士要求向房屋管理部门办理承租手续，张强也以其作为法定继承人身份要求办理房屋承租权。由此提出两个法律问题：一、该房屋承租权应归李女士还是张强所有？二、房屋承租权能否继承？结合以上问题，笔者对房屋承租权的有关法律问题予以剖析。

　　一、房屋承租权与其相关权利的区别。

　　1、房屋承租权与房屋使用权的区别。第一、这两项权能的取得方式不同：房屋使用权是通过拥有房屋所有权并实际占有房屋而取得或通过租赁、典当等实际占有房屋而取得；房屋承租权是通过房屋所有人出租行为而取得。同时拥有房屋承租权也就拥有房屋使用权，拥有房屋承租权是拥有房屋使用权的充分条件之一，但房屋承租权不能等同于房屋使用权，拥有房屋使用权不一定是拥有房屋承租权。第二、房屋使用权是一种限制物权，房屋承租权是具有物权属性的债权，在民法理论上债权行为是物权变动的原因，因此房屋承租行为能够产生房屋使用权。

　  2、房屋承租权与房屋所有权的区别。根据我国物权法理论，房屋所有权是完全物权，包括占有、使用、收益、处分四项权能，房屋所有权人有权对自己的房屋行使使用、出售、出租、赠与、抵押、典当、交换等权利；房屋承租权是具有物权是属性的债权。同时，房屋承租权是产生房屋使用权的前提之一，而房屋使用权是房屋所有权的权能之一，房屋使用权人拥有按规定或约定使用房屋的权利，没有处分房屋的权利，也不能未经同意转租谋利。由此可见，房屋承租权的内涵比房屋所有权的内涵小得多。

　　二、法律对房屋承租权的保护规定。

　　房屋承租权在我国现行房地产管理中起着重要的作用，是调整房屋管理的重要法律手段之一。法律对房屋承租权也给以了很多保护，对于公有住宅房屋承租权（这类房屋具有社会福利性质）和其他房屋的承租权，法律给予的保护有所不同，具体阐述如下：

　　1、 买卖不破租赁原则。

　　《民通意见》规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《合同法》则进一步规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见，在租赁合同有效期内，无论是私有房屋还是公有房屋，无论是住宅房屋还是非住宅房屋，如果在租赁期内房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁合同的承租人有权继续租赁该房屋，只是房屋出租人变成了新的房屋所有权人而已。这就是买卖不破租赁原则。

　　2、 优先购买权原则。

　　所谓优先购买权是指在房屋租赁期间内，出租人即房屋所有权人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。如果出租人在出卖租赁房屋时没有在合理期限内通知承租人，承租人有权向法院申请撤销该买卖行为，并以不低于同等条件的价格购买该房屋。当然，如果承租人不能以上述条件购买，则相当于放弃优先购买权，房屋所有权人可将房屋出卖给其他人。

　　3、公有住宅租金法定。

　　该原则仅适用公有住宅房屋，私有住宅房屋不适用租金法定原则。对于公有住宅房屋的租赁，租金由国家和房屋所在地城市人民政府统一确定，如《大连市城市公有房屋管理规定》规定：公有住房的标准租金由市人民政府统一制定。这是法律对公有住宅房屋租赁权的保护。但对于非公有住宅房屋和非住宅房屋的租赁，则不实行法定租金，其租金由租赁当事人双方协商确定。

　　4、共同居住人的继租权。

　　共同居住人的继租权是指住宅房屋的承租人在租赁期间死亡时，与其共同居住的人在一定条件下有继续承租的权利。根据房地产管理法规定，对于住宅房屋的租赁，应当实行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。

一种观点认为，对于公有住宅房屋和私有住宅房屋的租赁应区别对待。对于公有住宅房屋的继租权问题，应根据建设部和地方政府的相关规定。《城市房屋租赁管理办法》规定：住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。该办法对于共同居住人明确了两个条件，一是共同居住的时间应为两年以上，二是共同居住人应为家庭成员，确定家庭成员的标准通常为房屋承租人的近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。确定共同居住实务中有两种意见，一种意见为实际居住原则，即该家庭成员是否与房屋承租人实际居住在一起？另一种意见认为应以当事人的户口是否在一起为原则，实际是否居住在一起可以不考虑。实务中产生纠纷时，如果按第一种意见处理在举证上曾发生不少问题难以解决，而按第二种意见处理则调整容易。从法理上说，法律规定是用来调整社会关系的，笔者赞同第二种意见，对于处理公有房屋继租权问题，共同居住应以户口是否在一起为原则。当共同居住人具备上述两个条件（共同居住两年以上、共同居住人为家庭成员）时才具有对公有住宅房屋的继租权。而对于私有住宅房屋的租赁，完全由租赁双方议定租金等租赁条款。承租人在房屋租赁期间死亡的，应适用《合同法》的规定，与承租人生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。只要是与承租人生前共同居住的人便有继租权，并不需要一定具备“家庭成员” 和“两年”这两个条件。共同居住人不再局限于家庭成员，亲属、朋友均可；对于共同居住时间可理解为一段合理的期间。

　　另一种观点认为，《合同法》实施以后，不管是公有住宅房屋还是私有住宅房屋，既然是房屋租赁法律关系，均应适用《合同法》的规定。原因是《城市房屋租赁管理办法》是部门规章，其于1995年施行，《合同法》是法律，法律的效力高于规章，并且该法律的施行时间也在该规章之后，其效力明显高于部门规章；《合同法》对房屋的单独规定只有两条，一个是优先购买权原则，另一个就是房屋继租权。对于房屋继租权问题，针对上述两种观点理论上和实务中争议很大。笔者认为，我国的房地产管理是有其历史渊源的，私有房产曾经长期得不到法律保护。社会主义制度的优越性产生了公有住宅房屋租赁的房地产管理体系，这种房屋租赁具有极强的社会福利性质，近几年来通过房改，部分公有住宅房屋已转化为私有财产，但公有住宅房屋仍然存在。今后不会继续产生新的公有住宅房屋租赁问题。

　　对于历史遗留问题的解决，笔者同意上述第一种观点。而新建立的住宅房屋租赁法律关系应适用《合同法》关于继租权的规定。私有住宅房屋租赁没有任何福利性质，是完全的市场行为。基于以上原因，房地产管理部门也应根据公有房屋继租权的法律规定，给继租人办理房屋租赁证（或合同）的更名手续。对于非住宅房屋的承租人在租赁期间死亡的，继租权问题应适用《合同法》的规定，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同继续承租该房屋。对于非住宅房屋的承租人在租赁期间死亡的，租赁合同并不当然解除，其权利承受人有权接受该租赁合同之债，拥有继租权。

　　5、承租人对第三人具有独立抗辩权。

　　根据《全国民事审判工作座谈会纪要》规定：职工根据单位分房决定，与公房出租人建立房屋租赁关系后，第三人抢占的，可以向法院起诉。房屋承租权可以对抗除出租人（即房屋所有人）之外的第三人。实践中，对于非公有住宅房屋和非住宅房屋在承租人得到合法房屋租赁权后，如果被出租人以外的人所抢占，承租人是否有权向人民法院起诉主张腾退呢？笔者认为，尽管法律仅对公房的承租人对第三人具有独立抗辩权有明确规定，而对其它房屋没有规定，但从合法债权应得到法律保护的民法理论上看，承租人的合法权利受到侵害时，有权向人民法院起诉。也就是说，承租人对第三人具有独立抗辩权。

　　三、房屋承租权是有期限的债权，不能作为遗产继承。

　　根据法律规定，房屋承租权是有期限的。《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。可见，房屋承租权的最长期限为二十年。不过，有时地方性法规会作出特别规定，如《辽宁省城镇房地产交易管理条例》（2000年1月27日施行）规定：房屋租赁不得超过十年，逾期需继续租赁的，应当到房产管理部门办理延续租赁登记备案手续。那么，在辽宁省范围内，房屋租赁权的最长期限到底是二十年还是十年呢？笔者认为，按照下位法应当服从上位法的原则，房屋承租权的最长期限应是二十年。另外，具有福利性质的公有住宅房屋的承租期限不应受上述期限的限制。

　　根据民法理论，财产所有权是继承权的基础和前提，继承权是财产所有权的延伸和继续。遗产是被继承人个人所有的财产，包括财产和财产权利。房屋承租权是债权，不属于财产和财产权利的范畴，因此，不能作为遗产进行继承。

通过上述分析，大家可以看出，房屋承租权在房地产管理法律中具有极其重要的地位。同时，对于本文开篇的案例中张某的房屋，李女士尽管对张某照顾很多，也与张某实际居住在一起，但李女士未与张某办理结婚手续，不是张某的家庭成员，而且，李女士的户口也没有办理在张某家中，因此，李女士没有继续承租的权利；张强由于未与其父张某共同居住，对该房屋租赁权也没有继承权。张强尽管是张某的合法继承人，但因房屋承租权不能继承，因此张强不能基于其继承人地位而获得继租权。所以，张某的公有住宅房屋应由房地产管理部门予以收回，另行处理。当然，对于本文的案例中，如果张某在其生前租赁房屋就被列入拆迁范围，并且正在进行拆迁补偿，那么对于其补偿费用该由谁获得或继承等问题需要进一步分析，本文不再阐述.