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出租房屋应注意的法律问题

2010-02-26 00:00:00
编辑:建方律师

        案例:郑某将其所有的临街房屋出租给刘某用于经商,双方约定租赁期限为3年。租期届满后,刘某声称由于房屋漏雨进行维修,影响其正常经营,要求相应地延长租期,郑某认为刘某承租时已确知房屋现状,故应由其自行负担相关费用,双方为此发生争议。
        目前,诸如此类的房屋租赁纠纷多有发生,那么房屋所有权人在出租房屋过程中,究竟应注意哪些法律问题呢?

        一、出租人应与承租人签订细致的书面租赁合同,切实维护自身合法权益。
        出租人在出租房屋时,应和承租人签订书面的租赁合同,并对出租房屋的具体情况(包括房屋坐落、面积等)、租赁期限及用途、租金数额及支付方式等内容进行明确和详细的约定。应当注意的是,出租人在出租房屋后,虽然房屋实际为承租人使用和控制,但出租人一般仍需承担维修义务,除非双方另有约定,即只有在明确约定房屋出租后由承租人承担维修义务的情况下,方可免除出租人的房屋维修义务,否则,出租人仍需履行相应的维修义务或承担相应的维修费用。另外,对于租期届满后房屋返还问题及承租人装修和增设物处理等事项,应在签订租赁合同时作具体约定,避免租期届满后因约定不明发生纠纷。

        二、出租人如何应对承租人擅自转租问题及在租期内转让房屋的注意事项。
        出租人一般会在租赁合同中明确约定,承租人转租房屋须经出租人同意。但在实践当中,多有承租人未经出租人同意即进行转租的情形发生,根据法律规定,此种情况下,出租人可以解除与承租人之间的房屋租赁合同,并要求承租人或直接要求转承租人返还房屋。
        在租赁期限内,出租人如需出卖房屋的,按照法律规定,房屋的承租人在同等条件下享有优先购买权,因此,出租人应在出卖之前的合理期限内通知承租人,以便于承租人确定其是否行使优先购买权,避免因未履行通知义务导致房屋买卖合同无效的情形发生。需要明确的是,在房屋所有权人发生变更以后,原租赁合同的效力并不受影响。
        另外,由于我国目前实行房屋租赁登记备案制度,因此,出租人和承租人在签订租赁合同后30日内,应共同到房地产行政主管部门办理房屋租赁的登记备案手续。


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