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2021-10-08
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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议:新冠肺炎疫情的爆发和蔓延给社会经济和人民群众均带来巨大影响,房地产行业也深受冲击。中国房地产业协会于1月26日向会员单位并全行业发出《倡议书》,呼吁房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动,待疫情过后再行恢复。专业大连知名律师据《财经》报道,全国已有110个城市的房协、住建局倡议或直接发文要求暂停开放售楼处,12城房产交易大厅暂停办理业务或直接关闭网签系统,无锡、大理等多地住建局还发文要求暂停建筑施工和复工,深圳等城市部分地块拍卖也被要求延期进行。受此次疫情影响,楼市成交量骤减,房地产开发企业损失严重。大连知名律师顾问2020年2月10日全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出,新冠疫情可以被认定为不可抗力事件,据此,本文对房地产开发企业受疫情影响可能产生的法律问题作分析,以助房地产开发企业妥善解决纠纷,减少损失。

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行政合同与民事合同之辨析,摘要:行政合同是伴随着经济体制的改革和政府职能转变而产生的。行政合同既有私法领域中的合同理念,也体现了一定的行政行为。所以行政合同和民事合同相比又具有一定的特殊性。专业大连知名律师案件概况:2010年刘某向政府申请廉租房,经过三审三公示”,符合廉租房的申请条件。2011年10月,刘某与该市第二房管所签订了廉租房租赁合同。2016年经相关部门审计认为刘某已经不符合继续租赁廉租房的条件,遂与刘某解除《廉租住房租赁合同》,并要求刘某马上搬离。刘某与房管所协商无果向法院提起民事诉讼。审理:法院认为《廉租住房租赁合同》廉租房租赁合同应为行政合同,如果廉租房承租人对合同签订、履行、解除有争议的,应当依法向人民法院提起行政诉讼,遂裁定驳回刘某的起诉。评析:(一)行政和和民事合同的区别新修订后的《行政诉讼法》将行政协议纳入受案范围,肯定了其不同于一般民事合同的特性。根据通说行政合同和民事合同的主要区别有:第一,行政合同当事人中一方必定是行政主体,包括法律或行政机关授权的的组织等。当然,行政主体也可以为民事行为,其为实现一定的民事目的而进行民事行为时所签订的合同是民事合同。第二,签订合同的目的是实现行政管理职能,具有公益性,其产生、变更、消灭的是行政法律关系。大连知名律师顾问所以如果合同内容只涉及私法上的权利与义务,则应视为民事合同。第三,在行政合同的履行、变更或解除中,行政主体享有行政优益权。行政合同中双方当事人是管理与被管理的关系,显然但是人的法律地位是不平等,这一点和民事合同完全不同。所以作为管理一方的行政机关可以根据国家行政管理的需要,单方面的依法变更或解除合同,而作为被管理一方的当事人则不享有此种权利。(二)《廉租房租赁合同》的性质首先,该合同是该市第二房管作为主体与刘某签订的,第二房管具有行政主体资格,其次,廉租房是指政府向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房,具有较强的政策性,廉租房管理部门与廉租房承租人之间存在管理与被管理的关系,二者之间不是平等主体之间的民事法律关系。第三,廉租房保障部门具有行政优益权,如果廉租房保障部门对合同签订、履行、解除等有争议的,廉租房保障部门可以作出行政处理决定。因此,案例中《廉租房租赁合同》的性质应属于行政合同。(三)典型的行政合同类型典型的行政合同有国有土地使用权出让合同、农村土地承包经营权合同、国有企业承包租赁合同、国家订购、政府采购合同、政府为一方当事人的房屋拆迁补偿协议。

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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,二、2011年以前的土地拆迁补偿状况1、适用法律为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,2001年6月6日国务院第40次常务会议通过《城市房屋拆迁管理条例》,自2001年11月1日起施行。因此,自2001年11月1日起城市规划区域内国有土地上房屋拆迁、安置补偿,适用该条例的规定。专业大连知名律师 2、拆迁补偿工作处理流程根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定:经市、县人民政府房屋拆迁管理部门批准,取得房屋拆迁许可证的单位为拆迁人,被拆迁房屋的所有人为被拆迁人;拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁,并与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议;双方无法达成一致协议的,由房屋拆迁管理部门裁决,当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向法院起诉。通过以上法律规定可以看出,这一时期的土地出让系属于毛地出让,由开发商负责对地上房屋等建筑物进行拆迁。大连知名律师顾问3、实践中出现的问题《城市房屋拆迁管理条例》所界定的"拆迁",本质上是政府对居民房屋所占用之土地的产权的征收,而2007年10月1日起开始施行的《物权法》第42条明确规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。依据前述《物权法》规定,政府征收居民享有所有权房屋的行为,是政府与居民间的行政关系;而《城市房屋拆迁管理条例》中却规定:拆迁的决策主体是政府,政府通过颁发拆迁许可证,由开发商等企业进行拆迁及补偿,拆迁人与被拆迁人是平等的民事法律关系。《城市房屋拆迁管理条例》与《物权法》的悖离,导致出现先拆迁后补偿情况,严重损害了被拆迁人的合法权益。

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借用资质关系中的实际施工人能否突破合同的相对性依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明》第二十六条,该规定仅列明了转包、违法分包两种突破合同相对性的情形,并未列明借用资质(挂靠)的情形是否可以适用该规定。那么借用资质关系中的实际施工人能否突破合同相对性向发包方主张欠付工程款呢?专业大连知名律师《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明》第二十六条的适用在司法实践中一直存在较大争议,例如:1、最高院在“(2017)最高法民申3613”案例中明确认定:“建邦地基企业并未提供证据证明其与中冶集团企业形成了事实上的建设工程施工合同关系,因此,即便认定建邦地基企业为案涉工程的实际施工人,其亦无权突破合同相对性,直接向非合同相对方中冶集团企业主张建设工程合同权利。大连知名律师顾问至于建邦地基企业与博川岩土企业之间的内部权利义务关系,双方仍可另寻法律途径解决。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明》第二十六条适用于建设工程非法转包和违法分包情况,不适用于挂靠情形,二审判决适用法律虽有错误,但判决结果并无不当。该说明第二条赋予主张工程款的权利主体为承包人而非实际施工人,建邦地基企业主张挂靠情形下实际施工人可越过被挂靠单位直接向合同相对方主张工程款,依据不足”。2、最高院在“(2018)最高法民终128号”案例中明确认定:“匠铸企业与陈春菊签订《挂靠协议》,约定陈春菊挂靠匠铸企业,以匠铸企业名义承接城投企业投资建设的西宁市火车站综合改造工程小寨安置小区Ⅲ标段工程项目,陈春菊负责具体施工,匠铸企业按工程总造价0.5%收取管理费。随后,匠铸企业中标该工程,陈春菊组织人员具体施工,现该工程已竣工验收合格并交付使用;另外,根据《挂靠协议》约定,陈春菊与匠铸企业设立共管账户,城投企业将相关工程款项打入该账户,匠铸企业在扣除管理费后将剩余款项转入陈春菊另外指定的账户。对此,匠铸企业并无异议,据此,一审判决认定陈春菊为案涉工程的实际施工人证据充足,并无不妥。根据建工司法说明第二十六条第二款规定,实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人,发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。据此,城投企业应在其欠付工程款45136714.26元范围内向实际施工人陈春菊支付款项。”3、最高院在“(2019)最高法民终353号”案例中明确认定:“郑国平与中勤青海分企业签订的《挂靠协议》明确约定郑国平挂靠中勤青海分企业承包施工案涉工程,施工所产生债务纠纷由郑国平承担,与中勤青海分企业无关,郑国平向中勤青海分企业交纳1%资质挂靠费。云天企业虽不认可该协议,但中勤企业及中勤青海分企业一审庭前质证时亦认可工程由郑国平承包,人工材料费由郑国平支付,云天企业支付的工程款均转交郑国平的事实。本案现有证据足以证明中勤青海分企业未履行施工义务,只是名义上的合同主体,云天企业明知郑国平挂靠中勤青海分企业实际施工的事实。本案建设工程施工合同由云天企业与郑国平实际履行,故双方形成事实上的权利义务关系。郑国平借用中勤青海分企业名义签订的《框架协议》《补充协议》《建设工程施工合同》,依照建设工程施工合同司法说明第一条的规定,应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了合同无效的法律后果,即合同当事人负有返还财产、折价补偿、赔偿损失等义务。本案郑国平作为垫资施工方,其投入的材料、劳务已物化为案涉工程,其价值已通过鉴定确定,云天企业应以向郑国平支付工程款的方式,完成合同无效后的返还财产义务。郑国平对云天企业享有债权请求权,有权直接请求云天企业支付工程款。”通过上述案例,从司法实践来看,目前对《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的说明》第二十六条的理解与适用比较混乱,缺乏统一的适用尺度及标准。

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