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2021-03-06
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房地产开发过程中关于拆迁的几点思考——兼评某开发商诉某企业土地费纠纷一案,二、2011年以前的土地拆迁补偿状况1、适用法律为了加强对城市房屋拆迁的管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,2001年6月6日国务院第40次常务会议通过《城市房屋拆迁管理条例》,自2001年11月1日起施行。因此,自2001年11月1日起城市规划区域内国有土地上房屋拆迁、安置补偿,适用该条例的规定。专业大连法律咨询 2、拆迁补偿工作处理流程根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定:经市、县人民政府房屋拆迁管理部门批准,取得房屋拆迁许可证的单位为拆迁人,被拆迁房屋的所有人为被拆迁人;拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁,并与被拆迁人就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议;双方无法达成一致协议的,由房屋拆迁管理部门裁决,当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向法院起诉。通过以上法律规定可以看出,这一时期的土地出让系属于毛地出让,由开发商负责对地上房屋等建筑物进行拆迁。大连法律咨询咨询3、实践中出现的问题《城市房屋拆迁管理条例》所界定的"拆迁",本质上是政府对居民房屋所占用之土地的产权的征收,而2007年10月1日起开始施行的《物权法》第42条明确规定:为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。依据前述《物权法》规定,政府征收居民享有所有权房屋的行为,是政府与居民间的行政关系;而《城市房屋拆迁管理条例》中却规定:拆迁的决策主体是政府,政府通过颁发拆迁许可证,由开发商等企业进行拆迁及补偿,拆迁人与被拆迁人是平等的民事法律关系。《城市房屋拆迁管理条例》与《物权法》的悖离,导致出现先拆迁后补偿情况,严重损害了被拆迁人的合法权益。

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浅谈我国建筑作品的著作权保护,三、建筑作品的归属建筑作品的设计施工等环节往往通过委托完成,而成为编辑必须在作品形成创作过程中有其创造性劳动,从这个角度来看,具体的施工者无法成为建筑作品的编辑,这就可以排除施工者的编辑身份。具体实践中,建筑设计图纸的著作权一般都会约定归属,如果没有约定也可以按现行著作权法的规定,著作权归属于委托人。专业大连法律咨询建筑所有者可能在建筑设计形成过程中提出了自己的独创性表达,具体的操作由设计者完成,这样建筑作品最终的形成中所有者有其自身的贡献应当认定为建筑作品的编辑,但更多的情况是建筑作品的设计是由设计者独立或者团队的创作而完成,建筑委托方通过招投标等方式确立了最终的方案,这种情况下的建筑所有者的编辑地位存疑。大连法律咨询咨询如果认定建筑作品的设计者是建筑作品的编辑,那么其行使修改权和保护作品完整权等人身权势必对建筑所有者的财产权产生巨大的影响,另外在建筑物转让的过程中,对继受方来说也是巨大的潜在负担,此外建筑所有者在建筑作品保护期内对建筑物的修缮、改建等工作也是对作品的修改,如果必须征得编辑同意也不利于建筑物的保护和功能实现。从实用主义的角度来看,建筑作品的设计、施工、维护、交易过程中建筑物所有者付出的金钱代价是巨大的,从这方面来看认定建筑作品的权属归建筑物所有者,有其合理性,作为建筑物的设计者来说也有其署名权的保留必要。每个时代应当有每个时代的建筑风格的表达,我国的建筑作品著作权立法成为保护我国建筑设计表达的必然,关于建筑作品的保护目前存在很多分歧,笔者认为应在通过吸取借鉴各国立法成果的同时结合我国实际,制定我国的建筑作品保护模式,为建筑作品的发展保驾护航。

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政府工程项目的管理单位在《工程总承包管理办法》实施后应注意的几点问题:三、建设单位承担的主要风险?《工程总承包管理办法》第十五条规定“建设单位和工程总承包单位应当加强风险管理,合理分担风险。”列举了建设单位的五项主要风险,“具体风险分担内容由双方在合同中约定。”“鼓励建设单位和工程总承包单位运用保险手段增强防范风险能力。专业大连法律咨询”虽然运用保险手段可以转移和管理部分风险,但实施过程中仍有大量风险需由建设单位和承包人自行承担,不能通过保险手段完全避免,此类风险应通过合同约定进行合理分配,然而不可否认,鼓励风险转移确实为保险行业提供了更多的商机。大连法律咨询咨询在目前主要的工程总承包合同范本中,一般遵循的原则为:项目环境风险由双方共同分担,以建设单位承担为主;项目自身风险由双方共同分担,以承包人承担为主;双方各自行为导致的风险,由建设单位和承包人各自承担。在现实中,经常发生建设单位利用其优势地位将本应由建设单位合理承担的风险强行转移给承包人承担,造成承包方负担过重、难以索赔,为此,第十五条列明了由建设单位承担的风险,主要包括:“(一)主要工程材料、设备、人工价格与招标时基期价相比,波动幅度超过合同约定幅度的部分;(二)因国家法律法规政策变化引起的合同价格的变化;(三)不可预见的地质条件造成的工程费用和工期的变化;(四)因建设单位原因产生的工程费用和工期的变化;(五)不可抗力造成的工程费用和工期的变化。”以供承包人在谈判中参考引用。第十五条继而规定“具体风险分担内容由双方在合同中约定”,也就是说上述风险并非必须由建设单位承担,双方仍然可以自行在合同中约定风险分担内容。因此,对于建设单位而言,尤其基于当前买方市场的现实,并不必然存在风险增加的问题。

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物业纠纷三问,专业大连法律咨询问题一:拒缴物业费问题李女士所在的小区物业管理不善,经常出现楼道垃圾几周没人清理,个人停车位被外来车辆占用,房屋漏水迟迟不修理的情况,小区业主多次与物业企业协调,仍不见起色,于是李小姐等大量业主以拒缴物业费的形式抗议,个别业主甚至5年未交过物业费,不久前,物业企业将李小姐等人起诉至法院,要求其缴纳欠付的物业费。李女士的问题是:李女士认为物业企业未尽到管理维护义务,所以想问一下业主是否有权拒缴物业费?律师解答:现实中有很多的业主因为对物业服务不满意而拒绝缴纳物业费。不可否认的是,不少物业企业在管理上确实存在问题,比较常见的是维修不积极、对外来车辆占道、阻挡车辆及车位等情况消极处理等。大连法律咨询咨询但是李女士是否能因此不交物业费,则需要看物业企业和业主委员会签订的《物业服务合同》是否有相关的约定,如果《物业服务合同》中明确约定了因物业企业不履行义务,业主可以拒绝缴纳物业费的话,李女士有权不交物业费,如果没有约定,则不能以不交物业费的方式抗议。但是依据行业惯例,往往《物业服务合同》都是由物业企业提供的格式合同,物业企业是不会设定如此不利于自己的条款,绝大多数物业合同中仅仅约定类似于“如不履行合同义务,对方可终止或解除合同”的条款。因此,一般来说,业主是不能以物业企业未尽到管理维护义务而拒绝缴纳物业费的。业主遇到李女士的这种情况时,可以采用通过业主委员会与物业企业交涉的方式先进行协商,如果物业企业仍消极履行义务甚至不履行,业主委员会可以代表全体业主解聘物业企业,重新聘请其他物业企业,并可起诉物业企业要求承担违约责任。

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桂林大连法律咨询www.5156.com律师在春柳街道开展普法宣传活动,2016年6月27日,本所政府法律顾问组的秦律师受邀在春柳街道为司法干警及社区居民开展普法宣传讲座。此次讲座的主题为——继承法的实践操作与应用。大连法律咨询咨询本次讲座通过五个基本案例分别先容了继承法在司法实践操作中比较容易忽视的问题,从而为广大司法干警及社区居民普及继承法相关法律常识及应用,从而达到让广大司法干警及居民知法、懂法、会用法的宣讲目的。

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房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议四、商品房买卖篇1、受疫情防控措施影响,开发商延期交房应否承担支付违约金、赔偿损失等违约责任?专业大连法律咨询答:(1)因开发商开发楼盘的工地人员出现新冠肺炎确诊病例或疑似病例并导致停止施工的,或者因疫情防控措施导致施工人力短缺、设备材料无法运输、工期延误等的,应当认定发生不可抗力事件。开发商可在相应的延误期内免责。但开发商应依法履行告知义务,因其未及时通知购房者而导致损失扩大的部分不能免责。大连法律咨询咨询(2)导致开发商延期交房的原因既有新冠肺炎疫情防控措施的影响,又有开发商的过错,若开发商已经履行应尽义务仍不能避免延误工期的,可以全部免除其责任;如果既有开发商管理不善等过错因素,也有疫情防控因素,则应按原因力大小酌情免除开发商的责任。2、受疫情防控措施因素影响,开发商逾期交房,购房者能否要求解除合同?答:如逾期交房确因受疫情防控措施影响,且疫情防控过后商品房继续开发建设不存在障碍,因疫情防控措施系属不可归责于开发商的原因,故购房者不能因此要求解除合同。如开发商逾期交房并非仅因疫情防控措施影响,则应排除疫情防控措施影响因素后,根据开发商的违约程度,结合合同对于违约责任的具体约定和相关法律规定予以处理。3、购房者签订商品房预约合同并交付定金后,因受疫情防控措施影响,无法与开发商签订正式房屋买卖合同,能否要求解除预约合同并返还定金?答:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第4条规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”据此,购房者能够证明因受疫情防控措施影响无法签订正式商品房买卖合同的,可以请求解除预约合同并要求开发商返还定金。4、购房者因疫情防控措施影响,无法及时向开发商支付购房款,开发商能否解除商品房买卖合同或者要求购房者支付违约金?答:购房者支付购房款的行为属于履行金钱给付义务,通常不会因为疫情的原因而导致履行不能,因此,一般情况下不能以不可抗力为由而主张免责。但如果因购房者正处于感染救治阶段,或者因假期顺延银行未能及时放款等原因导致未能按时履行付款义务的,则购房者可以主张免责。房地产领域应对新冠肺炎疫情所涉法律问题及应对建议

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